Der Nießbrauch ist das stärkste Recht der Immobilienverrentung. Sie übertragen das Eigentum, bleiben aber wirtschaftlicher Eigentümer: bewohnen die Immobilie lebenslang mietfrei oder vermieten sie und behalten die Mieteinnahmen. Das Recht steht an erster Rangstelle im Grundbuch, vor der Eintragung des Käufers.
Grundlage ist der ortsübliche Mietwert. In München liegt die Vergleichsmiete bei rund 21,80 €/m², Eigentumswohnungen bei rund 10.450 €/m² und Häuser bei etwa 9.850 €/m² (Stand 2024, Quelle: Immobilienmakler München Starnberg). Der Jahresmietwert wird mit dem Vervielfältiger nach §14 BewG multipliziert — je jünger die berechtigte Person, desto höher der Kapitalwert und desto geringer die Auszahlung. Marktzahlen zu Ihrer Lage stehen in der Marktübersicht München.
Eigentumswohnung in München, Verkehrswert 850.000 €, Berechtigte 75 Jahre, Jahresmietwert 4 % (34.000 €). Vervielfältiger rund 11,27 → Kapitalwert des Nießbrauchs rund 383.000 €. Es verbleibt eine Einmalzahlung von überschlägig 466.000 €, zusätzlich zum mietfreien Wohnen im Wert von rund 2.830 € monatlich.
Unverbindliche Schätzung nach §14 BewG und Sterbetafel 2020/22 (DESTATIS). Das verbindliche Angebot hängt von Lage, Zustand, Mietwertgutachten und Investor ab.
Was bedeutet Nießbrauch beim Immobilienverkauf in München?
Sie verkaufen Ihre Münchner Immobilie und behalten das Nießbrauchrecht: Sie dürfen die Immobilie weiter selbst bewohnen oder vermieten und bleiben wirtschaftlicher Eigentümer. Das Recht wird an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen, noch bevor der Käufer als Eigentümer eingetragen wird.
Wie wird der Nießbrauchwert berechnet?
Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahresmietwert multipliziert mit dem Vervielfältiger nach §14 BewG, der von Alter und Geschlecht der berechtigten Person abhängt. Dieser Kapitalwert wird vom Verkehrswert abgezogen; die Differenz ist Ihre Auszahlung.
Wie viel Kapital setzt ein Nießbrauch in München frei?
Beispiel: Eigentumswohnung mit 850.000 € Verkehrswert, Berechtigte 75 Jahre, Jahresmietwert 4 % (34.000 €). Der Kapitalwert des Nießbrauchs liegt bei rund 383.000 €, die Auszahlung damit bei überschlägig 466.000 €. Der tatsächliche Betrag hängt von Lage, Zustand, Mietwertgutachten und Investor ab.
Darf ich die Immobilie mit Nießbrauch vermieten?
Ja. Genau darin unterscheidet sich der Nießbrauch vom reinen Wohnrecht: Als Nießbraucher dürfen Sie die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten — etwa wenn Sie später in eine Betreuungseinrichtung wechseln.
Wer trägt Instandhaltung und Nebenkosten?
Gesetzlich trägt der Nießbraucher die gewöhnliche Unterhaltung, der Eigentümer die außergewöhnlichen Maßnahmen wie Dach oder Heizungstausch. Die Verteilung lässt sich im Kaufvertrag abweichend regeln; wir verhandeln das mit dem Investor.
Ist die Auszahlung steuerfrei?
Der Verkauf der selbst bewohnten Immobilie ist nach den Fristen des §23 EStG in der Regel einkommensteuerfrei. Bei vermieteten Objekten und bei Schenkungen im Rahmen der Nachfolgeplanung gelten eigene Regeln — hierzu gehört eine steuerliche Beratung vor Abschluss.
Nießbrauch oder Leibrente?
Der Nießbrauch bringt eine hohe Einmalzahlung plus weitreichende Nutzungsrechte, die Leibrente ein planbares monatliches Einkommen. Wer Kapital für Schenkung, Pflegevorsorge oder Umschuldung braucht, wählt meist den Nießbrauch; wer laufende Liquidität sucht, die Leibrente.
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